Umowa najmu okazjonalnego - co musisz wiedzieć

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który daje wynajmującemu skuteczniejsze narzędzia ochrony przed najemcą zalegającym z płatnościami lub odmawiającym wyprowadzki. Aby była ważna, musi spełniać określone wymagania ustawowe oraz zawierać kilka kluczowych załączników. Nie jest to „zwykła” umowa najmu – jej treść i forma mają bezpośredni wpływ na możliwość szybkiej egzekucji opróżnienia lokalu.

Poniższy wzór umowy najmu okazjonalnego pokazuje, jakie elementy powinna zawierać poprawnie przygotowana umowa: oznaczenie stron, opis lokalu, warunki płatności, kaucję, zasady rozwiązania umowy, a także typowe klauzule chroniące obie strony. Pamiętaj, że do skuteczności umowy najmu okazjonalnego konieczne są również: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgoda właściciela tego lokalu.

Wzór jest przygotowany w formie prostego dokumentu, który możesz łatwo dostosować do swoich potrzeb. Przed podpisaniem umowy upewnij się, że wszystkie pola są wypełnione, a dane stron i lokalu są zgodne ze stanem faktycznym. W wielu przypadkach warto skonsultować treść z prawnikiem lub doradcą, szczególnie jeśli wprowadzasz niestandardowe postanowienia. Umowa najmu okazjonalnego powinna być przejrzysta, zrozumiała dla obu stron i spójna z wymaganiami ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego

zawarta w dniu ……………………………. r. w ……………………………., pomiędzy:

1. Wynajmującym: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….., legitymującym się dowodem osobistym seria i nr ……………………………., PESEL ……………………………., zamieszkałym(a) w …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..,

2. Najemcą: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….., legitymującym się dowodem osobistym seria i nr ……………………………., PESEL ……………………………., zamieszkałym(a) w …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..,

zwanymi dalej łącznie „Stronami”.

§ 1. Podstawa prawna i charakter umowy

1. Strony zawierają niniejszą umowę jako umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 19a–19f ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

2. Najem okazjonalny ma charakter czasowy i może być zawarty wyłącznie na rzecz osoby fizycznej w celach mieszkaniowych.

§ 2. Przedmiot najmu

1. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal mieszkalny położony w ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….., o łącznej powierzchni użytkowej ……………. m², składający się z ………………………………………………………………………….. (dalej „Lokal”).

2. Wraz z Lokalem Najemca może korzystać z: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. (np. komórki lokatorskiej, miejsca postojowego).

3. Stan techniczny Lokalu oraz wyposażenie Strony potwierdzają w protokole zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy.

§ 3. Czas trwania umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia ……………………………. r. do dnia ……………………………. r., nie dłużej niż na okres 10 lat.

2. Przedłużenie umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 4. Czynsz i opłaty

1. Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości ………………….. zł (słownie: ……………………………………………………………………………………………………………………….), płatny z góry do dnia …….. każdego miesiąca na rachunek Wynajmującego nr ………………………………………………………………………………………………………………………. .

2. Niezależnie od czynszu Najemca ponosi opłaty eksploatacyjne, w szczególności za: energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz odpadów, opłaty administracyjne, zgodnie z faktycznym zużyciem lub stawkami określonymi przez dostawców usług.

3. Strony mogą dokonać waloryzacji czynszu nie częściej niż raz w roku, w formie pisemnego aneksu.

§ 5. Kaucja

1. Najemca wpłaca Wynajmującemu kaucję w wysokości ………………….. zł, nie wyższej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu za Lokal, celem zabezpieczenia należności Wynajmującego z tytułu najmu.

2. Kaucja podlega zwrotowi w terminie 1 miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu przez Najemcę, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego.

§ 6. Oświadczenia i załączniki

1. Najemca zobowiązuje się, w terminie wskazanym przez Wynajmującego, dostarczyć:

oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia Lokalu,
wskazanie innego lokalu mieszkalnego, w którym Najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji,
oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących.

2. Dokumenty, o których mowa powyżej, stanowią odpowiednio załączniki nr 2, 3 i 4 do niniejszej umowy.

§ 7. Obowiązki stron

1. Najemca zobowiązuje się używać Lokal wyłącznie w celach mieszkaniowych, dbać o jego należyty stan techniczny oraz przestrzegać regulaminu porządku domowego.

2. Wynajmujący zobowiązuje się do utrzymania Lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i usuwania istotnych usterek niepowstałych z winy Najemcy.

§ 8. Rozwiązanie umowy

1. Umowa wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta, chyba że Strony postanowią inaczej w formie pisemnej.

2. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w szczególności w razie: zwłoki Najemcy z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, używania Lokalu niezgodnie z umową lub jego rażącego zaniedbywania.

3. Wypowiedzenie wymaga zachowania formy pisemnej wraz ze wskazaniem przyczyny.

§ 9. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

4. Strony oświadczają, że treść umowy jest im znana, zrozumiała i zgodna z ich wolą.

………………………………………………………
podpis Wynajmującego

………………………………………………………
podpis Najemcy

Strona 1

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Poprawnie przygotowana umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi jasno wskazywać strony, dokładnie opisywać lokal, określać czas trwania, wysokość czynszu, opłat i kaucji oraz warunki rozwiązania umowy. Kluczowe jest również odesłanie do przepisów o ochronie praw lokatorów oraz wskazanie, że jest to właśnie „najem okazjonalny”, a nie zwykła umowa najmu.

Szczególnie ważne jest, aby dane stron (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu, adres) były aktualne i zgodne z dokumentami tożsamości. Błędy w danych mogą utrudnić późniejszą egzekucję lub doprowadzić do sporów co do skuteczności umowy.

Opis lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy

Wzór przewiduje dokładny opis lokalu – to nie tylko adres, ale także metraż, liczba pomieszczeń oraz elementy dodatkowe (np. komórka, garaż). Im bardziej szczegółowy opis, tym mniejsze ryzyko sporu. Protokół zdawczo-odbiorczy, o którym mowa w umowie, powinien zawierać stan liczników, opis wyposażenia i ewentualne uszkodzenia już istniejące w dniu przekazania lokalu.

Możesz do protokołu dodać zdjęcia jako załącznik – nie jest to obowiązkowe, ale bardzo pomocne dowodowo. W samej umowie można doprecyzować, że zdjęcia stanowią integralną część protokołu.

Czynsz, opłaty i możliwość waloryzacji

We wzorze wskazano miesięczny czynsz oraz opłaty licznikowe i administracyjne. Możesz wprowadzić dodatkowe elementy, np. opłatę za Internet lub miejsce postojowe, pod warunkiem że zostaną jasno opisane. Nie zaleca się formułowania nieprecyzyjnych zapisów typu „inne opłaty według uznania Wynajmującego”, bo są one źródłem konfliktów.

Klauzula o waloryzacji czynszu jest opcjonalna, ale praktyczna. Jeżeli ją stosujesz, warto wskazać konkretny wskaźnik (np. inflacji GUS) lub maksymalny procent podwyżki w skali roku.

Kaucja i zabezpieczenie interesów wynajmującego

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego może być wyższa niż w standardowej umowie (do dwunastokrotności czynszu). Wzór przewiduje ogólny zapis – możesz wskazać konkretną kwotę oraz doprecyzować, z jakich tytułów mogą być dokonywane potrącenia (zaległy czynsz, media, szkody w lokalu). Warto też dodać, że zwrot kaucji nastąpi po rozliczeniu wszystkich mediów i napraw.

Pamiętaj, że kaucja nie zastępuje płatności czynszu – nie należy zapisywać, że „kaucja pokrywa ostatni miesiąc najmu”, chyba że bardzo jasno określisz zasady takiego rozliczenia i obie strony są tego świadome.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest ważny tylko wtedy, gdy do umowy zostaną dołączone wymienione we wzorze załączniki: notarialne oświadczenie najemcy, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgoda jego właściciela. Bez tych dokumentów umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, a wynajmujący utraci najważniejszą korzyść – uproszczoną egzekucję opróżnienia lokalu.

Możesz dodać również inne załączniki: regulamin domu, wykaz wyposażenia, plan rozliczeń mediów. Ważne, aby każdy załącznik był wyraźnie oznaczony numerem i wskazany w treści umowy.

Najczęstsze modyfikacje i pułapki

Do najczęstszych modyfikacji wzoru należą: doprecyzowanie zasad podnajmu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, określenie liczby osób uprawnionych do zamieszkiwania. Należy unikać postanowień sprzecznych z ustawą, np. całkowitego wyłączenia odpowiedzialności wynajmującego za wady lokalu.

Przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego sprawdź, czy wszystkie puste pola są uzupełnione, a postanowienia są spójne. W razie wątpliwości warto skonsultować wzór z prawnikiem – to znacznie tańsze niż późniejsze spory sądowe.